转载文件：广元市人民政府办公室关于印发《广元市物业管理办法》的通知

《广元市物业管理办法》政策解读

《广元市物业管理办法》图文解读

广府办规〔2025〕3号

各县（区）人民政府，市级各部门，广元经济技术开发区、市天然气综合利用工业园区、广元国际铁路港管委会：

《广元市物业管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

广元市人民政府办公室

2025年2月4日

广元市物业管理办法

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规，结合广元市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于广元市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

第三条 本市物业服务行业管理坚持政府引导、业主参与、物业服务与社区治理相结合的原则，形成社区治理合力。

第四条 市、县（区）人民政府应加强辖区物业服务活动及其监督管理的领导，将物业管理纳入社区服务体系建设规划和社会治理体系，制定和落实现代物业服务业扶持政策，促进物业服务行业良性健康发展。

第五条 市住房城乡建设主管部门负责全市物业服务活动的指导和监督管理，制定全市物业服务行业管理政策和规范；监督指导市物业协会加强行业自律管理，开展物业管理相关培训；建立健全业主委员会、物业管理委员会培训制度；法律法规规定的其他事项。

县（区）住房城乡建设主管部门负责辖区物业服务活动的指导和监督管理，实施物业服务人信用档案的建立、管理和评价；指导乡镇人民政府（街道办事处）开展物业管理工作；负责辖区乡镇人民政府（街道办事处）、业主委员会和物业管理委员会的培训；法律法规规定的其他事项。

第六条 市、县（区）发展改革、自然资源、市场监督管理、公安、消防、综合执法、应急管理、民政、司法、生态环境、人防、卫健等部门按照各自职责分工，做好物业服务区域的监督管理相关工作。

第七条 乡镇人民政府（街道办事处）履行以下职责：组织、指导和协调辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届；指导和督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履职；指导未成立业主委员会的居民小区组建物业管理委员会，并监督其依法履职；指导未引进物业服务人的居民小区自行管理；调处物业纠纷，协调社区建设与物业管理的关系；落实县级以上人民政府依法采取的应急措施，指导物业服务人、业主委员会、物业管理委员会开展应对工作；法律法规规定的其他事项。

第八条 村（居）民委员会根据需要设立环境和物业管理委员会，依法协助乡镇人民政府（街道办事处）开展相关工作。

指导未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的居民小区，紧急情况下代为申请使用住宅共用部位、共用设施设备维修资金。

第九条 物业行业协会在住房城乡建设主管部门的指导和监督下，推进物业服务行业标准化建设，依法加强行业自律管理，促进行业规范发展，维护物业服务人的合法权益。

第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第十条 物业服务区域划分、物业服务用房、业主委员会用房按照《民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等文件执行，如有新规定，从其规定。

第十一条 一个物业服务区域设立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会和业主委员会应当维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十二条 建设单位或者业主联名提出设立业主大会的书面报告或者书面申请，经乡镇人民政府（街道办事处）核实符合召开首次业主大会会议情形的，应当指导成立业主大会筹备组。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。

业主大会筹备组中的业主代表人选由业主推荐或者自荐。乡镇人民政府（街道办事处）应当根据物业规模、物权份额、业主代表人选的代表性和广泛性等因素，确定业主代表名单。

乡镇人民政府（街道办事处）应当将筹备组业主代表名单在物业服务区域显著位置公示。业主对公示内容提出异议的，乡镇人民政府（街道办事处）应当及时答复。

建设单位收到乡镇人民政府（街道办事处）书面通知但未派员参加的，不影响筹备组成立。

第十三条 建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，向乡镇人民政府（街道办事处）指定专户交纳筹备组工作经费。老旧小区以及建设单位已经不存在的物业管理区域筹备首次业主大会会议的，县（区）人民政府可以给予补助。

首次业主大会筹备组工作经费和首次业主大会会议费用使用情况在物业服务区域显著位置公示，剩余费用应转入业主共有资金账户。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主可以委托他人参加业主大会会议。受托人应当提供委托人和本人身份证明材料、委托人签署的授权委托书、委托人不动产产权证明的复制件，按照受委托事项、时间、权限，代表业主行使权利。委托应为一事一委托。

第十五条 业主委员会可以设置候补委员，候补委员的选举产生参照业主委员会成员相关规定，候补顺位规则由业主大会议事规则约定。

第十六条 业主委员会应当履行法律、法规和业主大会赋予的职责，并建立接待工作制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录，建立档案并妥善保管，业主有权查阅、复制。

第十七条 经业主大会商定，可从下列渠道筹集工作经费和工作补贴用于业主委员会开展工作：

（一）建设单位缴纳的用于首次业主大会筹备和成功召开首次业主大会后剩余的费用；

（二）共有部分经营收益；

（三）全体业主共同交纳；

（四）其他方式。

第十八条 业主委员会工作经费由业主大会商定，可包括：

（一）业主大会和业主委员会日常办公费用(如材料费、会议费、电话费、书报费、水电费、交通费等)；

（二）业主委员会成员的误工费；

（三）开展小区公益性活动的费用；

（四）业主委员会委托专业服务产生的咨询服务费、法律服务费等；

（五）经业主大会商定的其他费用。

第十九条 物业服务区域内有下列情形之一的，经专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向乡镇人民政府（街道办事处）提出书面申请，乡镇人民政府（街道办事处）应当组建物业管理委员会：

（一）不具备成立业主委员会条件的；

（二）具备成立业主委员会条件，经物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会任期期限届满，经组织换届仍不能产生新一届业主委员会的；

（四）因业主委员会成员缺额或在任期内无法履职，且未能重新选举导致业主委员会无法正常履职的。

第二十条 物业管理委员会组成人员为七人至十五人的单数，一般由业主代表和乡镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、辖区公安派出所派员组成。其中，业主代表不少于二分之一。业主成员资格和条件参照《四川省物业管理条例》业主委员会成员资格和条件。

物业管理委员会成员名单应自成立之日起三日内在物业服务区域内显著位置公示。

第二十一条 乡镇人民政府（街道办事处）应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将成立情况书面告知物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门；县（区）住房城乡建设主管部门应当加强对物业管理委员会的指导。

第二十二条 物业管理委员会应当依法履行职责，组织业主共同决定物业管理事项。

物业管理委员会应推动业主大会召开，选举产生业主委员会，并自选举产生之日起与业主委员会办理财务和相关资料移交手续，随后解散。

第二十三条 乡镇人民政府（街道办事处）应当建立物业管理工作联席会议制度，协调处理下列相关问题：

（一）业主委员会不能依法履行职责；

（二）业主委员会换届过程中出现的重大争议；

（三）物业服务企业履行物业服务合同期间的重大纠纷；

（四）物业服务人在退出和交接过程中出现的纠纷；

（五）与相关专业经营单位协调配合相关事项；

（六）需要协调解决的其他物业管理事项。

联席会议成员包括业主代表、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人、县（区）住房城乡建设主管部门、公安派出所、村（居）民委员会，可根据具体情况邀请相关部门、专业经营单位参加。

第三章 物业服务人及物业服务

第二十四条 物业服务人应及时将信用信息录入四川省物业服务企业信用信息管理系统，自觉接受市、县（区）住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会的监督管理。

第二十五条 住宅物业的建设单位应当按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人，前期物业服务合同应向县（区）住房城乡建设主管部门备案。

第二十六条 业主委员会代表业主大会依法与选聘的物业服务人签订物业服务合同前，应将选聘的物业服务人在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于七日。

物业服务人应当自签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同抄报乡镇人民政府（街道办事处）和县（区）住房城乡建设主管部门。

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘原物业服务人的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

鼓励业主通过公开招投标方式选聘物业服务人。

第二十七条 新建物业实行物业交付承接查验制度，承接查验参照《四川省物业项目承接查验标准》执行。

建设单位应当邀请买受人代表及物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）代表参加物业承接查验，也可聘请相关专业机构协助进行。

住房城乡建设主管部门收到建设单位提出的确定买受人代表参加物业承接查验的书面请求后，应在政府网站或主流媒体公开买受人代表参加承接查验的报名通知，并在承接查验开始前，公示确定参加承接查验买受人代表名单。

第二十八条 根据四川省定价目录，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素，保障性住房物业服务和前期物业服务收费标准由发展改革主管部门制定指导价并公布。市、县（区）发展改革主管部门应当会同同级住房城乡建设主管部门定期对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，根据评估结果适时调整并向社会公布。

第二十九条 物业服务人已按规定和约定提供物业服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由欠付、拒付物业费。物业服务人不得采取停止或者限制供水、供电、供气等方式催缴物业费，不得采取限制或者变相限制业主进出物业服务区域、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催缴物业费。

第四章 物业的使用与维护

第三十条 物业服务人应当加强安全生产宣传教育，强化日常巡查，制定消防安全、事故灾害、疫情防控等应急预案，并开展定期演练。发现有安全风险隐患的，物业服务人应及时设置警示标志，采取措施消除安全隐患，并向全体业主和相关单位报告；存在重大安全事故隐患的，应当及时报告物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）和负有安全生产监督管理职责的部门。

未委托物业服务人管理的加装电梯，维护管理第一责任人为产权人。

第三十一条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。

物业服务人应当对装饰装修活动进行必要的现场检查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。业主、物业服务使用人装饰装修违反相关规定破坏房屋承重结构、主体结构或者擅自拆改燃气、消防等设施的，物业服务人应当及时劝阻，采取合理措施制止，并及时向住房城乡建设主管部门报告和协助处理。

物业服务人不得向业主、物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及材料搬运人员。

第三十二条 业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、空调外机等物品或设施的管理、维护，并承担安全管理责任，防止高空坠物。

物业服务人应当加强日常巡查，发现存在高空坠物等安全隐患的，应及时通知业主、物业使用人处理。

业主、物业使用人未及时采取措施处理的，物业服务人应当采取必要的防范措施，并向业主委员会、村（居）民委员会报告。

第三十三条 物业服务区域内树木生长影响通风、采光、居住安全的，应当及时修剪；确需砍伐、迁移的，应当征求业主意见，报县（区）住房城乡建设主管部门审批。

第三十四条 利用业主共有部分产生的收入，由业主大会决定扣除合理成本后，剩余收益属于业主共有。业主共有部分收益包括以下方面：

（一）依法利用共有的停车场、公共场地、道路等共有部分经营所得的收益；

（二）利用共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；

（三）利用共有的停车场出入设施、电梯间（含电梯轿厢）、楼道及户外区域设置广告获得的收益；

（四）因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；

（五）公共电信设施等占用场地使用费；

（六）共有部分被依法征收、征用的补偿费用；

（七）共有部分收益的孳息；

（八）依法属于业主共有的其他收益。

第三十五条 物业服务人利用共有部分开展经营活动的，业主大会设立后，应当将共有部分经营收益转入业主共有资金账户。

物业服务人或业主委员会利用共有部分开展经营活动的，应当将收支情况单独列账、独立核算，至少每半年公示一次收支情况。业主对公示有异议的，物业服务人或业主委员会应当及时答复。业主有权查阅、复制相关收支明细、合同等材料。

物业服务人、业主委员会不得挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益。

第三十六条 物业服务区域内的车位、车库应当优先满足业主的租、售需求。

物业服务人、业主委员会应当依法建立健全小区停车管理制度，加强物业服务区域内停车管理，对违法停放行为采取合理措施予以劝阻和制止。

在物业服务区域内停放车辆应当遵守有关停车管理法律、法规规定和小区停车管理制度，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。

第三十七条 物业服务区域内需利用业主共有道路或者其他公共场地改建车位、车库的，应当经业主共同决定，并到相关部门办理手续，且不得占用、阻挡消防通道。占用业主共有道路或者其他公共场地停放机动车辆的，由业主共同决定是否收取场地占用费、收费方式和收取标准等事项。

鼓励物业服务区域面向社会提供“错时停车”服务。

第三十八条 住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家、省和市的相关规定，在销售网签备案前交存首期住宅专项维修资金。商品房销售监管机构在销售网签备案时（含二手房），应当核验首期住宅专项维修资金交存情况。建设单位未出售的物业，由建设单位在办理不动产权首次登记前交存首期住宅专项维修资金。销售网签备案前未交存首期住宅专项维修资金的，开发企业及委托机构在业主办理房屋入住手续前核验交存情况，同时不动产登记机构应当在办理不动产权登记时核验交存情况。物业出售人和买受人未按有关规定交存的，不得办理房屋入住手续。

住宅专项维修资金应当存入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户，增值收益应当每年定期分配到业主账户；业主委员会、物业服务人或乡镇人民政府（街道办事处）应当每半年公示住宅专项维修资金筹集和使用情况，公示不少于三十日。

住房城乡建设主管部门应加强住宅共用部位、共用设施设备维修资金的归集、使用和管理。

第三十九条 物业服务人退出物业服务区域时已代收但未向专业经营单位交纳费用的，专业经营单位不得停止共用设施设备维护；部分最终用户未履行交费义务的，专业经营单位不得停止向已缴费的最终用户提供服务。

第四十条 对未实施物业管理的老旧小区，由乡镇人民政府（街道办事处）组织物业管理委员会或业主向县（区）住房城乡建设主管部门申请划分物业服务区域。县（区）住房城乡建设主管部门接到申请后应当征求乡镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、业主代表意见，提出物业服务区域划分的建议方案，由业主共同决定后划定，并在相应区域内的显著位置公告。

乡镇人民政府（街道办事处）指导老旧住宅小区设立业主大会、选举产生业主委员会，依法选聘物业服务人或者决定自行管理；未产生业主委员会的，经业主共同决定，由物业管理委员会组织公开招投标选聘物业服务人；无法选聘物业服务人且无法开展自行管理的，乡镇人民政府（街道办事处）以社区为业主单位，将社区连片老旧小区打捆，通过招投标或邀请招标的方式，统一引进物业服务人。

鼓励物业服务人以服务的小区为中心，主动承接相邻老旧住宅小区；支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。

第五章 监督管理

第四十一条 市、县（区）人民政府应当建立物业管理活动的监督管理协调机制，指导、协调和督促物业服务区域内行政执法工作。

县（区）人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度，在物业服务区域显著位置公布相关部门的管理事项和联系电话。

第四十二条 市住房城乡建设主管部门应运用四川省物业服务企业信用信息管理系统依法依规采集物业服务人信用信息，定期公布物业服务人信用等级，指导县（区）住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）落实信用分级分类监管，强化信用信息在物业招标投标、评优评先等方面的应用。

第四十三条 鼓励业主大会、业主委员会定期对物业服务人履行物业服务合同情况进行评估、对业主满意度进行测评，将评估结果和测评结果在物业服务区域显著位置公示不少于三十日，并通过业主群等方式向全体业主通报。对不达标的物业服务人，应抄报县（区）住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府（街道办事处），县（区）住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）应督促不达标的物业服务人限期整改到位，对限期整改不到位的，应指导业主召开业主大会，依据物业服务合同约定解聘物业服务人。

第四十四条 鼓励业主大会定期审查业主委员会及成员履职尽责情况，将审查结果在物业服务区域显著位置公示不少于三十日，并通过业主群等方式向全体业主通报，对履职尽责不到位的业主委员会或成员，应抄报乡镇人民政府（街道办事处）。乡镇人民政府（街道办事处）应督促其限期整改到位，对限期整改不到位的，应指导业主召开业主大会，提出更换、罢免业主委员会或成员。

第四十五条 违反本办法规定的，依照《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等规定予以处罚。

第六章 附 则

第四十六条 非住宅物业的管理或业主委托其他管理人管理的，参照本办法执行。

第四十七条 本办法自2025年3月15日起施行，有效期5年。《广元市物业管理办法》（广府办发〔2020〕5号）自行废止。