一、《办法》修订的必要性

一是2020年4月1日施行的《广元市物业管理办法》（广府办发〔2020〕5号）将于2025年3月31日到期，与现行《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等上位法存在部分条款冲突。二是我市物业服务和管理面临诸多问题，如：物业管理相关部门和属地政府沟通协调有待加强，业主委员会成立难、监管难，老旧小区物业覆盖率低等。

二、《办法》修订的依据

依据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）《四川省物业管理条例》（四川省第十三届人民代表大会常务委员会公告第92号）《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）《四川省物业服务企业信用信息管理办法》（川建行规〔2020〕2号）等文件精神，同时参照成都、泸州、绵阳等地先进做法，结合我市实际，形成本《办法》。

三、《办法》主要内容

《办法》共六章47条，主要从业主大会、业主委员会和物业管理委员会、物业服务人及物业服务、物业的使用与维护、监督管理等方面进行修订完善。

（一）总则。明确了修订依据、修订目的、适用范围和物业管理原则，市、县（区）人民政府及相关部门，乡镇人民政府（街道办事处）和村（居）民委员会的职能职责，增加了物业行业协会职能职责。

（二）业主大会、业主委员会和物业管理委员会。一是明确物业服务区域划分、物业服务用房、业主委员会用房按照《民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等文件执行；二是明确业主大会、业主委员会的筹备、相关经费等事项，增加物业管理委员会等业主自治内容；三是明确乡镇人民政府（街道办事处）应当建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理中遇到的“疑难杂症”。

（三）物业服务人及物业服务。一是明确物业服务人的监管模式、选聘和退出要求，物业承接查验的相关要求，物业收费及缴纳相关事项；二是明确保障性住房物业服务和前期物业服务收费标准 由发展改革主管部门制定指导价并公布；三是增加物业服务人不得采取停止或者限制供水、供电、供气等方式催缴物业费，不得采取限制或者变相限制业主进出物业服务区域、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催缴物业费。

（四）物业的使用与维护。一是明确物业服务区域的安全防范和隐患处置、房屋装饰装修管理和绿化要求；二是明确物业服务区域的车位、车库应当优先满足业主的租、售需求，利用业主共有道路或者其他公共场地改建车位、车库的，应经业主共同决定，并到相关部门办理手续，且不得占用、阻挡消防通道；三是明确住宅专项维修资金的相关要求和专营单位的禁止行为，特别明确商品房（含二手房）销售网签备案前须交存首期住宅专项维修资金；四是探索提出了老旧小区落实物业管理的方法与举措。

（五）监督管理。明确市、县（区）人民政府及住房城乡建设部门，乡镇人民政府（街道办事处）对物业服务人和业主委员会的监督管理。

（六）附则。非住宅物业的管理或业主委托其他管理人管理的，参照本《办法》执行。自2025年3月15日起施行，有效期5年。市住房城乡建设局负责解释。